Combien faut-il verser pour racheter la part de l’autre ? La soulte se calcule sur la valeur nette, crédit déduit.
Chargement du calculateur…
Calcul exact. Une arithmétique de partage. Les frais et droits qui s’y ajoutent dépendent du régime du partage : ce calculateur les laisse en saisie plutôt que d’appliquer un taux qui varie selon les situations.
Soulte = (valeur du bien − capital restant dû) × quote-part du vendeur + créance à reprendre
Une soulte est ce qu’on verse pour racheter la part de l’autre sur un bien détenu à plusieurs. Le calcul tient en une ligne, et il est faux dans la plupart des conversations qui l’évoquent.
Elle consiste à diviser la valeur du bien par deux. Sur une maison estimée 260 000 €, cela donne 130 000 € — et c’est faux dès qu’il reste un crédit.
La soulte porte sur la valeur nette : la valeur du bien diminuée du capital restant dû. Avec 90 000 € de crédit en cours, la valeur nette est de 170 000 €, et la moitié vaut 85 000 €. L’écart avec le calcul naïf atteint 45 000 € — assez pour faire échouer une négociation entamée sur la mauvaise base.
La logique est simple : celui qui rachète reprend aussi la dette. Il ne peut pas payer la valeur pleine et assumer seul le crédit.
Elle figure à l’acte d’acquisition. Deux acheteurs peuvent avoir acquis à 60/40, notamment quand l’un a apporté davantage au moment de l’achat. C’est cette proportion qui s’applique, pas une moitié par défaut.
Un apport personnel important, des remboursements inégaux, des travaux payés par un seul : ces éléments se rééquilibrent au moment du partage, en dehors de la quote-part.
Le champ prévu ici permet de les intégrer, mais leur évaluation est un sujet en soi, qui dépend du régime matrimonial ou du mode d’indivision. Elle se règle avec le notaire, pas avec un tableur. La soulte ne se confond pas non plus avec la prestation compensatoire, qui compense un écart de niveau de vie après un divorce.
C’est le point que les calculs occultent et qui bloque le plus d’opérations. Racheter la soulte suppose de reprendre seul le crédit — donc d’obtenir de la banque la désolidarisation de l’autre emprunteur. Le repreneur assume aussi seul les charges du bien, taxe foncière comprise.
La banque n’y est pas tenue. Elle vérifie que le repreneur supporte seul la charge, avec ses seuls revenus. Un couple qui empruntait à deux ne dispose plus que d’un revenu pour le même crédit, augmenté du financement de la soulte elle-même.
C’est pourquoi la ligne « financement à réunir » ci-dessus additionne la soulte, les frais et le capital restant dû : c’est ce montant que la banque examine, pas la seule soulte.
L’acte de partage est notarié. Les frais et droits dépendent du régime applicable, et leur assiette comme leur taux varient selon les situations — d’où leur saisie ici plutôt qu’une valeur figée. Le notaire établit les montants définitifs, et il est le seul à pouvoir arbitrer les créances entre les parties.
Les formules ci-dessous sont écrites pour un Excel en français, dont le séparateur d’arguments est le point-virgule et le séparateur décimal la virgule. Elles fonctionnent aussi dans LibreOffice Calc.
Valeur du bien en A2, capital restant dû en B2, quote-part en C2 (format Pourcentage).
=(A2-B2)*C2 Le piège : La soustraction du capital restant dû est ce qui distingue le calcul juste du calcul de café du commerce. L’oublier surestime la soulte de la moitié du crédit — plusieurs dizaines de milliers d’euros sur un bien ordinaire.
Soulte en A2, frais en B2, capital restant dû en C2.
=A2+B2+C2 Le piège : C’est ce montant que la banque examine, pas la soulte seule. Beaucoup de projets s’arrêtent ici : le repreneur finance la soulte et découvre qu’il doit aussi porter seul le crédit existant.
Revenu mensuel net en A2, charges de crédit totales en B2.
=B2/A2 Le piège : Formatez en Pourcentage. Le taux d’endettement se calcule sur l’ensemble des charges de crédit du repreneur, pas sur le seul crédit immobilier. C’est le premier chiffre que la banque regarde.
Retranchez le capital restant dû de la valeur du bien, puis appliquez la quote-part de celui qui vend. Pour un bien de 260 000 € avec 90 000 € de crédit et une détention à parts égales : (260 000 − 90 000) × 50 %, soit 85 000 €.
De la valeur nette, crédit déduit. Celui qui rachète reprend aussi la dette : il ne peut pas payer la valeur pleine et assumer seul le crédit. Partir de la valeur brute est l’erreur la plus fréquente sur ce sujet.
La valeur nette est négative et il n’y a pas de soulte à verser : il y a une dette à répartir. Cette situation relève d’une négociation entre les parties et d’un arbitrage notarié, pas d’un calcul de partage.
Oui, et c’est l’obstacle principal. Reprendre le bien suppose d’obtenir la désolidarisation de l’autre emprunteur, que la banque n’accorde que si le repreneur supporte seul la charge du crédit avec ses propres revenus. L’accord de la banque conditionne toute l’opération.
Au moment de l’acte de partage, qui transfère la propriété. En pratique, le versement est conditionné à l’obtention du financement et à l’accord de la banque sur la désolidarisation : l’acte ne se signe pas avant. C’est ce qui explique le délai entre l’accord de principe et la réalisation effective.
Aucun barème légal n’existe : seul le juge fixe le montant. Cette page mesure la disparité que l’article 271 lui demande d’apprécier, et n’en tire qu’un ordre de grandeur.
Vous entrez ou vous partez en cours de mois. Le loyer se calcule au prorata des jours d’occupation — encore faut-il s’accorder sur le diviseur.
Combien de parts compte votre foyer, et quel quotient familial en découle ? Le comptage des parts, sans le barème.
Le taux de distribution est un rapport simple entre le dividende versé et le prix de la part. Ce qu’il cache l’est moins.